Restaurant, bar, hôtel, bibliothèque, salles de réception, de conférence, d’armes, de bridge… Depuis son inauguration en 1928, la « Maison des officiers » est un lieu de vie central des Armées françaises. Le Cercle National des Armées (CNA), magnifique immeuble d’inspiration néo-classique de 12 500 m², œuvre de l’architecte en chef des palais nationaux Charles Lemaresquier, est également l’un des actifs les plus prestigieux du ministère, au regard non seulement de son caractère patrimonial remarquable et de sa situation géographique, mais aussi de l’importance institutionnelle que revêt le CNA pour les Armées. Le contrat, signé sur le site de Balard par le secrétariat général pour l’administration, la Direction de l’immobilier de l’Etat et le groupe immobilier français Duval, attributaire du « Contrat CNA », est donc un événement d’importance non seulement pour les militaires et civils du ministère des Armées mais aussi pour les très nombreux Parisiens qui connaissent son existence.

Le modèle concessif atypique et innovant du Cercle national des Armées débutera par un an d’études et de conception et trois ans de réalisation d’un programme de travaux de rénovation et de réhabilitation. Le site sera maintenu ouvert pendant les travaux afin de préserver la vocation sociale et culturelle du CNA au profit des ressortissants du ministère. Le besoin vise à la fois la revalorisation patrimoniale de l’ensemble immobilier, notamment s’agissant de la Partie CNA, mais s’inscrit également dans une démarche d’amélioration significative des performances énergétiques des bâtiments en visant les obligations du Décret Tertiaire (réduction des consommations d’énergie en 2030 de 40 %, en 2040 de 50 % et en 2050 de 60 %). En effet, l’enjeu cardinal visé par la mise en œuvre de ce modèle consiste à récupérer au terme du contrat un actif immobilier en « très bon état » et conforme à la réglementation du décret précité, tout en ayant pérennisé le CNA dans ces lieux.

En vue de l’atteinte de ces objectifs, un investissement initial de près de 50 millions d’euros, porté par l’opérateur économique, interviendra dès la prise d’effet du contrat dans le cadre de la réalisation des travaux projetés, puis des obligations de GER (gros entretiens-renouvellement) devront être exécutées sur toute sa durée par l’entreprise Duval. De plus, tous les niveaux d’entretien-maintenance, actuellement à la charge financière du CNA, seront intégralement pris en charge par le futur concessionnaire. En contrepartie, ce dernier aura le droit d’exploiter commercialement pour son propre compte la « Partie fructifère », partie intégrante de l’ensemble immobilier et attenante à la partie hébergeant le CNA (locaux commerciaux en pied d’immeuble et notamment un immeuble de bureaux).

Remarquable par sa nature même, ce contrat l’est également sur un plan purement juridique. Atypique et innovant, il diffère nettement des concessions classiques (autoroutières et aéroportuaires) car c’est la première fois qu’un tel montage est mis en œuvre par l’Etat en vue d’un projet de valorisation immobilière (revalorisation patrimoniale et valorisation financière). Ce montage présente l’avantage de donner lieu à un financement entièrement autoporté par l’opérateur économique privé de sorte qu’aucune subvention d’investissement du ministère n’est requise en vue de la réalisation des travaux ni qu’aucune dépense budgétaire n’est exigible en phase exécution. De surcroît, le montage vise également une valorisation financière au profit du ministère à la faveur de la perception d’une redevance fixe annuelle conséquente ainsi qu’une redevance variable assise sur le chiffre d’affaires du futur concessionnaire (qui offre au ministère un véritable intéressement en cas de surprofit). D’autre part, ce modèle concessif se révèle particulièrement vertueux, conformément à la gestion immobilière escomptée par l’Etat. Il s’agit d’un montage expérimental et exemplaire dont d’autres sites de l’Etat pourraient bénéficier à l’avenir.

La réussite de ce projet ministériel s’inscrit comme le fer de lance de la nouvelle stratégie de valorisation des actifs immobiliers du ministère initiée par la direction des territoires, de l’immobilier et de l’environnement (DTIE). Elle procède notamment du mode de pilotage retenu (gouvernance du projet dévolue à la DTIE avec une direction de projet rattachée directement à sa directrice) et de la compétence pluridisciplinaire avérée de l’équipe projet.